鑒于新《土地管理法》對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市相關(guān)的配套細則亦尚待出臺，為規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市行為，保障農(nóng)民合法權(quán)益，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，根據(jù)新修訂的《中華人民共和國土地管理法》和國家關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市相關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定《羅莊區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）。此文件由羅莊區(qū)自然資源局起草，現(xiàn)就相關(guān)內(nèi)容做如下解讀：

一、《暫行辦法》制定的政策背景

隨著城鎮(zhèn)國有土地使用制度的改革、城市化進程的加快，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)價值和資產(chǎn)價值越來越顯現(xiàn)，交易活動越來越頻繁，這也就形成了集體土地入市。第十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過了關(guān)于修改土地管理法的決定，新修訂的土地管理法自2020年1月1日起施行。黨的十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》全文發(fā)布。《決定》指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

2020年1月1日，新修正的《土地管理法》開始實施，新法刪除了原法第四十三條關(guān)于“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地，必須使用國有土地”的規(guī)定，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人直接使用，使用者取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)后可以轉(zhuǎn)讓、互換或者抵押。這一規(guī)定破除了集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入市場的法律障礙，結(jié)束了多年來集體建設(shè)用地不能與國有建設(shè)用地同權(quán)同價同等入市的二元體制。

為進一步激活農(nóng)村土地資源要素活力，幫助企業(yè)實現(xiàn)項目快落地、快開工，同時為有效避免集體建設(shè)用地粗放利用，促進節(jié)約集約用地，我局擬定并起草了《羅莊區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市暫行辦法》，為規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理提供制度依據(jù)。

二、《暫行辦法》的主要內(nèi)容

《暫行辦法》共六章二十條，包括總則、入市條件和途徑、入市方式及程序、開發(fā)管理、法律責任，附則等內(nèi)容，規(guī)范了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理。

主要內(nèi)容包括：

（一）明確了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的定義。集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地。

（二）明確入市實施主體。是指代表集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，按所有權(quán)劃分可以分為村集體和鎮(zhèn)集體兩種情況，即入市主體可以分為村委會（或村集體經(jīng)濟組織）和鎮(zhèn)政府（或街道辦事處）。

（三）明確入市范圍、途徑及條件。范圍就是從地塊規(guī)劃用途上分為工業(yè)、商業(yè)、旅游及民宿等項目；途徑主要由存量建設(shè)用地為主，也可申請使用新增建設(shè)用地指標；條件簡單的說來就是符合土地規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃以及權(quán)屬明確的存量土地。

（四）規(guī)范了入市的方式及程序。方式就是通過“招拍掛”的方式進行出讓；程序簡單說來就是一、村居申請，二、街鎮(zhèn)審查，三、擬定入市方案及地價評估，四、區(qū)里申請入市方案和起始價格，五、市政府審批入市方案，六、網(wǎng)上發(fā)布公告及網(wǎng)上公開交易，七、簽訂成交確認書及公示，八、簽訂交易合同和領(lǐng)取規(guī)劃許可，共八個步驟。

（五）規(guī)定了入市收益的用途。主要是服務(wù)三農(nóng)建設(shè)，壯大村集體經(jīng)濟發(fā)展。

（六）提及了土地增值收益調(diào)節(jié)金的概念。關(guān)于該調(diào)節(jié)金的具體征繳細則需按照我區(qū)同步出臺的《羅莊區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市資金管理暫行辦法》執(zhí)行。

（七）明確了集體入市土地的開發(fā)管理。首先受讓人必須嚴格按照出讓合同規(guī)定開發(fā)利用土地，其次出讓人有權(quán)監(jiān)督受讓人的使用情況，對于違約的，出讓人可依法追究受讓人的法律責任。同時，對于使用期限屆滿也作出了規(guī)定，即按出讓合同約定辦理，最后對于因其他原因確需提前收回集體土地的，也明確為按合同約定辦理，并可充分考慮對受讓人給予合理補償。

（八）明確了集體入市過程中各方的法律責任。不僅是國家工作人員、村集體組織管理者的法律責任，還對受讓人的法律責任在第十六條的基礎(chǔ)上進一步明確。

（九）明確了文件的時限。因為該規(guī)范性文件屬于暫行辦法，按照國家規(guī)定，有效期為2年。本暫行辦法自2021年10月10日起施行，至2023年10月9日止。

三、《暫行辦法》的作用及意義

《辦法》的出臺，不僅縮短了企業(yè)用地手續(xù)的辦理時限，解決了項目的落地難題，而且壯大了農(nóng)村集體經(jīng)濟、增加了農(nóng)民收益，為鄉(xiāng)村振興注入了新動能，實現(xiàn)了統(tǒng)籌發(fā)展、集約發(fā)展和高效發(fā)展。

——集體得“勢”，激發(fā)統(tǒng)籌發(fā)展內(nèi)動力。土地是農(nóng)民賴以生存的主要財富形式，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市可以使農(nóng)民的財產(chǎn)收入得到有效增加，將土地所有權(quán)和絕大部分土地出讓收益留在村集體，可以用于改善農(nóng)民生產(chǎn)生活環(huán)境，提高農(nóng)民生活質(zhì)量，確保失地農(nóng)民長遠生計有保障。入市過程中，從明確入市意向、提出入市申請、制定入市方案，都是以村集體為主，政府部門只作指導，可以說整個過程都是農(nóng)民自治、村集體實施，入市后獲得的土地收益除按規(guī)定繳納的土地增值收益調(diào)節(jié)金外，剩余部分全部歸村集體所有，而且土地的所有權(quán)仍在村集體，使用權(quán)到期后，村集體還可以重新進行出讓，農(nóng)民的長遠生計更有保障。

——監(jiān)管有“式”，服務(wù)集約發(fā)展全過程。在資料審查階段，結(jié)合我區(qū)出臺的《羅莊區(qū)“標準地”出讓改革試點實施方案》（羅政辦字〔2021〕16號），發(fā)改、工信、住建、規(guī)劃等相關(guān)部門會嚴格按照“標準地”的出讓明確項目準入的產(chǎn)業(yè)類型、固定資產(chǎn)投資強度、容積率、畝均稅收、單位能耗增加值、單位排放增加值等相關(guān)指標，實現(xiàn)了“事后提要求”向“事前定標準”的程序轉(zhuǎn)變，從源頭上提升土地產(chǎn)出效率，促進節(jié)約集約用地。通過開發(fā)區(qū)管委會與企業(yè)（這里主要是指工業(yè)企業(yè)）簽訂《集體工業(yè)項目投資建設(shè)協(xié)議》，進一步加強對企業(yè)投資生產(chǎn)運行情況的全程監(jiān)管，實行定期綜合評價、分類分級監(jiān)管，以信用監(jiān)管和聯(lián)合獎懲為手段，完善激勵倒逼機制，促進優(yōu)勝劣汰，推動土地要素向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集聚，實現(xiàn)了“事前管標準、事中管檢查、事后管處罰、信用管終身”。

——企業(yè)節(jié)“時”，駛?cè)敫咝Оl(fā)展快車道。時間就是企業(yè)的生命，企業(yè)早一天投產(chǎn)，就能早一天占據(jù)市場主導權(quán)。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市從用地手續(xù)報批環(huán)節(jié)為企業(yè)節(jié)省了大量時間，“工業(yè)標準地”對工業(yè)項目用地的“出讓標準化、評價區(qū)域化、受理容缺化、審批模擬化、監(jiān)管全程化”五化管理，進一步壓減了審批時間，提高了資源要素市場配置效率。辦理國有建設(shè)用地手續(xù)從土地征收到掛牌出讓，通常需要半年的時間，而采用集體標準地入市的方式至少能節(jié)約一半的時間。企業(yè)以出讓方式取得土地，與國有土地實現(xiàn)“同權(quán)同價”，一樣可以進行抵押融資，為企業(yè)擴大生產(chǎn)規(guī)模提供資金保障，為全區(qū)經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展貢獻力量。